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2019-11-18 15:33:45

所有不動産が売れない原因と対策。

お客様の売却活動、間違ってるかもしれません。
(´・ω・`)



こんにちは!
イエステーション酒田店の佐藤です。


家の売却にはある程度の時間がかかります。
とはいえ、いつまでたっても売れないのには
何か原因があるのかも……?

今回は家がなかなか売れない時に考えられる
3つの原因について解説します。

家が売れない原因と対策を知って、
スムーズな売却活動を目指しましょう!



 

売れない原因は、価格・物件・不動産会社に問題がある?
家の売却にあたり、査定から売買契約締結~
物件引き渡し完了までは、3~6ヶ月程度の期間がかかるのが一般的です。


リクルートが行った調査では、自宅売却にかかった時間が
3ヶ月未満という方が全体の半数以上。


6ヶ月以内に売れた人まで含めると8割近くを占めています。
ですから、半年たって1年たっても売れない……という
状況はちょっと時間がかかりすぎかも?



物件がなかなか売れないのには
「価格」「物件」「不動産会社」の
3つの原因が考えられます。


具体的にどんな原因が考えられるのかご紹介します。


①価格に問題がある


購入希望者から内覧の申し込みがない、
少ないという場合に、一番考えられるのは
売り出し価格が市場相場と比べて高いということです。


少しでも高く家を売却したい売主はもちろん、
不動産会社にとっても高く売れた方が手数料を
高くとることができるので売却価格を高目に
設定してしまう傾向があります。


近隣の同様の物件の相場と比べて高い価格で売り
出している場合は、やはりなかなか買い手が
つきづらくなってしまいます。

 

②物件に問題がある


購入希望者が内覧には来るけれど売買契約成立まで
には至らない…ということが続く場合は、
なにか物件に問題がある可能性があります。


内覧で確認してみたら思ったより古かった、狭かった、
破損や汚れが気になったことから「買おう!という
気持ちにならなかった」ということが多いです。


2世帯住宅の場合も売り先の対象が少ないうえに、
両世帯の意見が一致しないと購入に至らないので、
すんなり売れるのはなかなか難しいと言えます。

 

③不動産会社に問題がある

価格や物件に売れない理由が思い当たらないのにも
関わらず、何ヶ月も売れない場合には不動産会社に問題があるのかも?

チラシやインターネットに広告を掲載する、
見込み客に営業をかけるなどの販促活動を
一生懸命にやってくれているでしょうか。


売り出しているエリアや物件の種類は
売却実績があるでしょうか?


不動産会社の販促活動や営業手腕も家を売却する
ためには大切なポイントになります。

 

家を早く売却するための対策7点をご紹介!


家を売り出したのになかなか売却できないと困ってしまいますね。

「〇月までに売却したい」という予定がある方はもちろん、
価格が上下する土地と違って家は時間が経てばたつほど
築年数が増すため、黙っていてもどんどん価値が下がってしまいます。


家がなかなか売れないときはこんな

対策をとってみましょう。



①売却価格を見直す


近隣エリアの価格相場を確認し、かけ離れている
ようであれば合わせるようにしましょう。
時間が経つごとに築年数が増え、黙っていても家の
価値は下がってしまうので定期的に見直す必要があります。

査定時であれば複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討することも必要です。

 

②ハウスクリーニングを依頼する


内覧前には家の整理整頓と徹底的な掃除を
するとは思いますが、可能であれば専門業者へ
ハウスクリーニングを依頼することも検討してみましょう。

家に入って一番最初に目につくために印象に残りやすい
玄関や、女性のチェックがしっかり入る水回りなどが特に必要です。

水回りはハウスクリーニングを頼むと、自分では掃除
しきれない水垢やカビなども落として見違えるほど
ピカピカに仕上げてくれるので、見た目の印象がかなり変わるでしょう。

 

③リフォームをする


古い、破損、劣化などは売れない原因になりますので、
リフォームで修繕することをおすすめします。

リフォームすることで家の価値が上がり、売却価格も上がります。
ただし、修繕ではなく売主の都合で行うリフォーム
(壁の色や間取りを売主の好みに変えるなど)は価値が上がるとは限りません。


購入後に自分好みにリフォームしたい方もいます。
その場合はリフォームをせずに、その分売却価格を下げた方が
売却につながる場合があります。

 

④引っ越して空き家にしてしまう


家具がないと生活感がなくなってしまいますが、
逆に売主の生活のイメージを与えず、家も広く見えます。
家全体のハウスクリーニングをすることも可能になります。
内覧に際して家主と都合を合わせる必要がないため、
購入希望者の都合の良い日に内覧できて検討の過程が
スピーディになります。
内覧者も家主に気兼ねすることなく家を隅々まで
見ることができるので、成約につながりやすいです。

 

⑤売却時期の狙いを定める


新学期や新年度を控える2~3月、転勤時期や新年前の
9~12月頃が不動産の取引が活発になる時期です。
市場全体が活性化し、家を探している人もたくさんいる時期ですので
この時期に狙いを定めて広告や販促活動に力を入れてみましょう。

 

⑥不動産会社との契約の形を変える


不動産会社へ家の売却を依頼する時は

「専任媒介契約」
「専属専任媒介契約」
「一般媒介契約」の3つの契約の形があります。


A専属専任媒介契約
……1社の不動産会社と契約し売買契約は必ずこの不動産会社を通して行う


B専任媒介契約
……1社の不動産会社と契約するが、家主が自分で見つけてきた買主とは不動産会社を通さず売買契約を結んでよい

C一般媒介契約
……複数の不動産会社と契約して競合させる。

一般媒介契約の場合は複数の不動産会社と
契約して競合させるため取引のスピードが高まる可能性があります。
しかし買主を決めた不動産会社だけが手数料を得ることができるため、
営業費用をかけたのに手数料をとれないというリスクを恐れて
積極的な販促活動をしてもらえない可能性も。

専属専任媒介契約であれば、最終的に家が売却できれば
確実に手数料を得ることができるので積極的に
営業活動をしてくれるというメリットがあります。

 

⑦不動産会社を変える


価格や物件に問題がないのになかなか売れない場合は
不動産会社を変えてみるのも一つの方法です。
不動産会社に得意なエリアや得意な物件
(一戸建て・マンション)があります。
売りたいエリアや物件で多くの販売実績を持つ
不動産会社へ変更してみましょう。

 

まとめ

家の売却は3~6ヶ月程度で引き渡しまで完了する方が8割。
半年、1年、2年と家が売れないのは、何か売れない原因が考えられます。
家が売れない原因は
①「価格が高い」
②「物件が古い狭いなどの問題がある」
③「不動産会社の販促活動不足」の3つの原因が考えられます。

家は黙っていても時間が経つだけで価値が下がっていってしまいます。
生鮮品です。


価格が高いなら見直す、古さや破損が気になるなら
ハウスクリーニングやリフォームをする、
一生懸命に販促活動を行ってくれる不動産会社を探すなど、
家がなかなか売れない原因と対処法を

確認して早期の売却を目指しましょう!
 


私たちイエステーション酒田店では不動産に関するご相談を全て
無料で対応しています。


住み替えの相談や無料査定、相続問題などどんなことでもお気軽にご相談ください!






酒田市の不動産売買は!

イエステーション酒田店


〒998-0011 酒田市上安町三丁目7番地の11
TEL: 0234-43-0857 FAX: 0234-43--0859
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2019-11-16 11:23:38

家を売却する前の査定は掃除をしても変わらない?



いつも大変お世話になっております。
イエステーション酒田店、佐藤です。

家の売却時にはできるだけ高い金額で売りたいものです。
そのためにも少しでも査定金額を上げようと、
査定前に徹底的に掃除をする方がいますが……

実は掃除をしても査定額はほとんど変わりません。



今回は家の査定と掃除の関係性のお話。


査定金額を上げるために掃除よりも大切なポイントと、
掃除をするべきタイミングをお伝えします。


 

掃除をしても査定額には影響がないのは何故?
家がいくらで売れるのか調べる「査定」。
査定前の掃除は、査定額にあまり影響はありません。

なぜなら、不動産会社が査定で見るのは「不動産の価値」

一番影響があるのは家の築年数と立地(利便性)で、
一軒家の場合は方角や日当たり、マンションの場合は
階層や角部屋かどうかなども見られます。


掃除が行き届いているかどうかは家そのものの価値には
あまり関係がなく、多少玄関が汚くてもリビングが
散らかっていても、逆にピカピカに掃除されていたとしても、
査定価格はほとんど変わらないのです。


ただし、破損やひどい汚れがある場合は別。

設備や建具の破損、壁にべったりと付いたタバコの
ヤニやお風呂場の黒カビ、壁紙への子どもの落書きなどは
査定額が下がる原因になることもあります。

普段からこまめに掃除しメンテナンスをしながらきれいに
使っていれば、劣化や破損、ひどい汚れを防ぐことができるはず。
そういう意味では査定前の掃除というより、日々の掃除と
メンテナンスが大切だと言えます。

 

査定額を左右させるポイントは?


築年数や立地、物件の方角や階層は
変更することはできません。

その代わり今からでも対策可能な、少しでも高くするための
ポイントをご紹介します。


破損や劣化は修繕する。

清掃よりも劣化や破損の方が査定額へ
の影響が大きいです。

劣化、破損している部分はリフォームや修理などで
対処しておきましょう。

 

水回り設備の古さや劣化具合

劣化具合が特にチェックされるのはキッチンやお風呂、
トイレ、洗面台などの水回りです。

新しい設備にリフォームされていれば査定額も
アップが期待できます!

 

周辺情報をわかりやすく伝える

立地や周辺施設自体は変えられませんが、
自宅周辺の施設や利便性がわかるマップやリストを
作成しておくのもおすすめです。

不動産会社の人も知らなかった利便性の高さを伝える
ことができれば査定額にも良い影響があるはずです。


査定額をアップさせるためのポイントについては
こちらの記事でも詳しくご紹介していますので、ぜひ読んでみてくださいね。



家の査定で高く売るコツ!タイミングや注意点は?

家を早く高く売りたい!お得に売却する方法とは?


 

 


内覧前には家を徹底的に掃除しよう!

査定が済んで購入者を募集し始めると、
次は購入希望者が実際に家を見学に来ます。
この内覧時にはしっかりと掃除しておくことが大切!

スッキリと整理整頓されキレイに掃除された家の方が
「買いタイ!」と思ってもらえるのは当たり前ですよね。

内覧時の掃除のポイントとしては「物を減らして清潔感をなくす」こと。

部屋の中に物が多いとごちゃごちゃ雑然とした印象になってしまいます。

できるだけ物を減らしてスッキリとさせておくと
部屋も広く見え、良い印象を与えることができます。


また、水回りの掃除もここでは重要なポイント。

排水口の臭いやお風呂のカビ、便器の黒ずみなどは
マイナスの印象になってしまいます。

内覧前の水回りの清掃はハウスクリーニングなどを頼んで、
徹底的にピカピカにしても良いくらいです!

 

まとめ

家の売却時の査定では、不動産会社は主に家の築年数や
利便性などを見ています。
家をきれいに掃除したからといって査定額に大きな影響はありません。
ただし、リフォームが必要なほどの破損やひどい汚れは
査定額に響く場合があります。

内装や建具、住宅設備に破損や劣化、ひどい汚れがある場合は修繕や
修理をしておくのがおすすめです。水回り設備も破損や劣化、
カビなどがないか確認しておきましょう。


最新の設備に取り換えるなどリフォームをしておくと家に付加価値が
ついて査定額がアップします。立地や周辺情報は変更しようがないですが、
自宅周辺のお店や施設をリストやマップにまとめるなどして周辺の利便性を
アピールするのも査定への良い影響が期待できます。
購入希望者が内覧をする前にはしっかり掃除をしてきれいな状態で迎えられる
ようにしましょう。

キッチンやお風呂、トイレなどの水回りは特に厳しくチェックされる部分。
汚れがひどい場合はハウスクリーニングなど専門業者に清掃を頼むのも良いと思います。
 

私たちイエステーション酒田店は不動産に関するご相談を全て無料で対応しています。

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2019-11-14 18:33:34

家や土地を売却した際の確定申告について理解しよう!



いつも大変お世話になっております、
イエステーション酒田店の佐藤です。

確定申告、していますか?


給与所得のみのサラリーマンの場合、会社側が年末調整を
してくれるので馴染みが薄いかもしれませんが、家や土地を
売却して利益が出た場合、確定申告が必要です!

もし売却で損失が出た場合でも、
確定申告で節税できる場合もあるんですよ♪

今回は、家や土地を売却した場合の確定申告についてのお話。
確定申告の必要性や内容を知って節税しましょう!



 

確定申告とは?


1年間で得た所得額から国へ納めるべき税金計算し、
申告・納税するための手続きです。

個人の場合は1月1日から12月31日までの年間分の所得を、
翌年の2月16日から3月15日の間に税務署へ申告・納税します。


【確定申告が必要な人】



株などの配当所得があった人
不動産の貸し付けなどによる所得があった人
個人事業主で事業所得があった人
退職金をもらった人
不動産の譲渡・売買による所得があった人
山林の伐採・譲渡による所得があった人
生命保険などの一時所得があった人
その他の雑所得があった人
給与所得があった人の一部
給与所得しかないサラリーマンは会社が
年末調整をしてくれることがほとんど。
あまり馴染みがないかもしれませんが、年収2000万円
以上の方や2ヶ所から給与をもらっている人や、
給与以外の副業の収入が20万円を超える人などは確定申告が必要です。

 


家や土地を売却した際の確定申告の必要の有無とは?


家の売却額から家を売るためのさまざまな費用を
差し引いて利益が残った場合、その利益に対して
「譲渡所得税」がかかります。


課税譲渡所得=売却額-購入価格-譲渡費用


(※家の売却にかかる費用については
「売却でかかる手数料や諸費用を詳しく解説!」
でも詳しくご紹介しています。)



譲渡所得があった(=家を売却して利益が出た)場合は、
次の年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。

家の売却額よりも購入価格や売却費用の方が大きく、
家を売却することによって損失が出てしまった場合は
譲渡所得はないので、譲渡所得税はかかりません。
ただし、確定申告をすることで給与などその他の所得と
損益通算をすることができ、納めるべき税金を減らせる場合があります。

つまり、家や土地を売却した際には利益の有無に関わらず
「確定申告をするべき」なのです!

 



不動産売却の確定申告で特例措置を受けられる




確定申告をするためには所得金額を計算して
確定申告書を書いたり、その他にも売買金額を
証明するための書類などを添付する必要があり、
なかなか面倒な作業だということは確かです。
しかし、きちんと確定申告をすることで、
税金の特例措置も受けられます。



譲渡所得(利益)があった場合


家や土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得に
対して譲渡所得税を納めなくてはいけません。


しかし、マイホームを売却した場合にはさまざまな
特例措置があり、実際の利益からさらに所得を
控除することができます。


■3,000万円特別控除の特例
マイホームを売却した場合、利益3,000万円までは
譲渡所得税が非課税となります。


■所有期間による軽減税率の特例
10年以上所有していたマイホームを売却した場合、
一定の条件の元で軽減税率が適用されます。


■買い替えの特例
マイホーム買い替えの場合、古い家の売却額から
新しい家の購入費用を引いた金額で税金を計算できる。
※3,000万円特別控除の特例と併用不可。

譲渡所得税額の計算方法や特例措置に関してはこちらでも
詳しくご紹介しています。
家を売却する時にかかる税金は?節税はできるの?

 

譲渡所得税の確定申告で必要な税務書類

確定申告書

譲渡所得の明細書:不動産の売却金額や
その他にかかった費用などを記載
 

譲渡損失があった(マイナスになった)場合


逆に、マイホームの売却によって損失があった場合、
確定申告によってその損失を証明することによって
損益通算をして税金が安くなる場合があります。



■譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例


マイホームを売却して売却額よりも取得に要した
費用の方が大きかった場合、売却した年の
その他の所得から損失分を控除することができます。


該当年で控除しきれない場合は、翌年から最大3年間まで
繰り越すことができます。



譲渡損失金額は下記の計算式で求められます。


譲渡損失金額=不動産売却金額-購入金額-購入時の諸費用


 

確定申告に必要な書類を確認!


確定申告時に提出が必要な主な書類をご紹介します。


譲渡所得があるのか譲渡損失があるのか、特例措置が
適応されるのかどうかによっても必要な書類が
異なりますので注意しましょう。



確定申告書


【譲渡所得がある場合】譲渡所得の明細書


【譲渡損失がある場合】譲渡損失の明細書、
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の計算書
その他添付書類

不動産売却に関わる書類:売買契約書、
代金受領書、仲介手数料、固定資産税清算書などのコピー
不動産取得時の書類:売却した家を購入した時の売買契約書、
仲介手数料、固定資産税清算書、増改築の契約書や領収書などのコピー

不動産登記全部事項証明書
除票住民票
住宅ローン残高証明書


など

もし納めるべき税金があるのに2月16日から3月15日の
期間内に確定申告をしなかった場合、法定納付期限の
翌日から完納するまでの日数に応じて延滞金にあたる
「延滞税」がかかります。

延滞税の税率は延滞期間によって

年7.3%~14.6%にもなります。

確定申告をすることで逆に払い過ぎていた税金が
還付される場合もありますので、

期間内に忘れず確定申告をするようにしましょう!

 


まとめ


家を売却して利益が出た場合は譲渡所得税を納める
必要があるので、売却翌年の2月16日~3月15日の
期間内に税務署へ確定申告をして税金を申告・納付しましょう。

マイホームを売却した場合、確定申告をすることで
譲渡所得税の計算の元となる譲渡所得を控除するさまざまな
特例措置を受けることができます。
売却額よりも購入時の費用の方が高く売却によって損失が
出てしまった場合も損益通算により税金が安くなる
場合があるので、家を売却した時には利益の有無に
関わらず確定申告をするべきです。

確定申告をする際には、売却金額や売却にかかった
費用がわかる書類、購入にかかった費用がわかる書類、
不動産登記全部事項証明書、除票住民票、
住宅ローン残高証明書などを添付する必要があります。
譲渡所得があるのか譲渡損失があるのか、
どの特例措置を受けるのかなどで添付が必要な書類が異なります。
納付すべき税金があるのに2月16日から3月15日までに確定申告を
行わない場合、延滞税が発生します。
確定申告をすることによって納め過ぎていた税金が
還付される場合もあるので、期間内に忘れずに確定申告する用意しましょう。
 

私共イエステーション酒田店は不動産に関する
ご相談を全て無料で対応しています。





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2019-11-12 18:25:08

家の査定は時間がかかります。事前の準備をお願い致します。

 


こんにちは!
イエステーション酒田店佐藤です。

家の売却時に必要なステップの「査定」。
今回は査定の種類や査定にかかる時間についてお話します。

査定には意外と時間がかかるもの。
スムーズな売却のために、査定の準備や査定後の
スケジュールなどについても一緒に確認しましょう。



 

家の査定方法2つを解説!かかる時間は?

家の査定は不動産会社へ依頼して行いますが、
大きく分けて2種類の査定方法があります。

それぞれの特徴とかかる時間の目安をご紹介します。



机上査定(簡易査定)


電話やインターネットで査定依頼を行い、
住所や立地、家の大きさ、マンションの場合は
階数や方角などを目安に査定価格を算出する査定方法です。


実際に現地や物件を確認はせず、近隣の
売却価格事例や年に1度発表される地価公示価格などを
参考に査定を行います。
そのため、建物の劣化度合いや日当たり、
周辺環境といった個別の状況は勘案されず、
一般的な査定価格になりがちです。

査定にかかる時間は数時間から1日程度。
遅くても翌日には査定結果がわかります。
家の売却を検討するためにおおよその
相場が知りたいという方に向いている査定方法です。



インターネットで複数の不動産会社の机上査定を
同時に行い価格を比較できる、
便利な一括査定サービスなどもあります。

 

訪問査定(詳細査定)

訪問査定では、机上査定で行った書類上の査定に加え、
実際に現地に足を運び、建物や設備の劣化度合いや日当たり、
立地の雰囲気、最寄駅から建物までの利便性や
周辺のインフラ状況などを細かく確認し、
詳細に調査した上で査定価格を算出します。

訪問査定には1週間程度時間がかかります。

不動産会社を利用して家の売却を行う際には、
訪問査定を行って算出した査定価格が必要となります。

同じ物件でも依頼する不動産会社によって
査定価格は多少異なりますので、机上査定の
一括査定サービスなどを利用して全体の相場や
不動産会社ごとの査定結果を確認・比較してから、
実際に訪問査定を依頼する不動産会社を決定すると良いでしょう。

 



家の売却査定後にかかる期間やスケジュール

査定価格が確認出来たら、次はいよいよ
売却活動開始です。

査定依頼から売却まで、どのような流れで
進んでいくのかご紹介します。

[1~3ヶ月目]

査定価格を確認したら、まずは依頼する
不動産会社を決定し、売却活動を始めます。

広告を出して購入希望者を募集
購入希望者の内覧を受け入れる
買主が決定したら価格などの交渉を行う
 

[4~6ヶ月目]

購入者が決定したら不動産売買契約を結び、
手付金を受け取ります。
購入者が住宅ローンを利用する場合は
売買契約後に住宅ローンの申請を行い、
住宅ローンの申請結果が出るまで1ヶ月程度かかります。
無事に住宅ローンの申請が通れば売却金の残金を
受け取り、物件を引き渡して売却完了です。

このように、査定から売却・物件引き渡し完了までは
3~6ヶ月程度かかるのが一般的です。

購入希望者がなかなか見つからない場合は
売却価格を引き下げるなどの工夫も必要になります。

また、売買契約後に住宅ローンの審査を受けることになるので、
「住宅ローン申請が通らず、売買契約は解約!」
となる可能性があることも覚えておきましょう。

 


 家の売却でかかる手数料や諸費用を詳しく解説!



家の売却には時間がかかる!前もって準備をしましょう


家を売却するのは思っている以上に時間がかかりますので、
売却を検討している方は準備が肝心!

売却したい時期が決まっているのであれば、
なおさら早めに準備をしたいですよね。
清掃やリフォームなどの時間をしっかり
取れれば査定価格が上がりやすく、
引っ越しシーズンなど売りやすい時期めがけて売り出すこともできます。

 



家の査定で高く売るコツ!タイミングや注意点は?

また、訪問査定を依頼するためには事前に物件や土地の
登記簿謄本、公図、測量図、建物図面、権利証、購入時の
重要事項説明書などが必要です。

不動産会社によっても必要となる書類が異なりますので、
訪問査定を依頼する前には早めに不動産会社へ
確認してそろえておきましょう。

 

まとめ

不動産の査定には物件情報と周辺の相場、
地価公示価格などから売却価格を査定する
「机上査定」と、机上査定に加えて実際に
現地に行って物件の状態や立地の状況を
個別に確認して査定を行う「訪問査定」の
2種類があります。机上査定は当日から翌日には
査定結果が出ますが、訪問査定は1週間ほどかかります。

家の査定から売却完了までは一般的に3~6ヶ月ほど
かかることが多いです。売買契約後にも
住宅ローン審査などで時間がかかる場合があります。
家を売却するのは思っている以上に時間がかかります。
売却したい時期が決まっている場合などは
早めに準備を始めましょう。
清掃やリフォームなどの時間も取れますし、
余裕を持って購入希望者を探すことができます。
 


私共イエステーション酒田店では不動産に関するご相談を
全て無料で対応しています。


住み替えの相談や無料査定、相続問題などどんなことでもお気軽にご相談ください!



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2019-11-11 19:27:05

家の売却でかかる手数料や諸費用を詳しく解説!

こんにちは!
イエステーション酒田店の佐藤です。

「家を売却するとまとまった金額が入ってくる」
「査定価格をみると売却価格で住宅ローンが
精算できそう」と思っている方、、、そんなに甘くはないです!

実は家の売却は大きな金額が動くため、
売却にかかる手数料もそれなりにかかります。
どんな費用がかかるのかしっかり把握しておかないと、
思わぬ金額にびっくりしてしまうこともございます。

今回は家の売却時にかかる各種手数料の項目や
相場などを詳しくご紹介します。



家の売却で基本的にかかる手数料や諸費用は?


人生の中でも大きな買い物である家。
もちろん売却する時にも大きな金額が動きます。

動きがあるのは売却金額だけではなく、不動産仲介業者への手数料や各種税金なども。
家の売却で基本的にかかる諸費用をご紹介します。




不動産仲介手数料


家の売却で買主を自分で探すのは大変です。
不動産仲介手数料は、不動産仲介業者に
依頼をして買主を探してもらうための手数料です。
金額や支払いについては後程詳しくご紹介します。



印紙代(印紙代)


家売却時に取り交わす不動産売買契約書には、
売買金額に応じた額の収入印紙を貼る必要があります。





抵当権抹消登記費用(登録免許税)



住宅ローンを利用して家を購入している場合は、
住宅に抵当権がついています。

※抵当権…住宅ローンなどでお金を借りた際に、
万が一返済されない場合に備えて土地や建物を担保とする権利のこと

抵当権がついている住宅を売るためには、
住宅ローン残金を返済して抵当権を抹消しなくてはいけません。
抵当権抹消の手続きには登録免許税の納付が必要です。

また、これらの手続きを司法書士に依頼した場合、
司法書士へ報酬を支払う必要があります。




譲渡所得税


家を売却し、諸々の諸費用を引いた上でも利益が
残った場合は、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
税率は不動産の所有期間によって変わります。

※印紙代(印紙税)抵当権抹消登記費用(登録免許税)
、譲渡所得税など売却時にかかる税金や
その金額の計算方法に関しては、こちらでも詳しくご紹介しています。




住宅ローン残額の清算


住宅ローンが残っている状態で売却することはできません。
売却時にはローン残高を一括で返済する必要があります。



リフォーム代


家の売却前には、古くなったり壊れたりし
ている部分をきれいにリフォームしましょう。

リフォーム済みの物件の方が高い価格で売却することができます。



引っ越し費用


家を売却したら新たな家に引っ越すための
費用も必要になります。
家族が多いと引っ越し費用も多く
かかりますのでご注意を!

家の売却には意外と多くの手数料や
費用がかかります。
仮に住宅ローン残高と同じ金額で売れたとしても、
その他の費用を差し引くとマイナスに
なってしまうことも珍しくないのです。



家の売却時の仲介手数料上限額と計算方法


不動産売却時の仲介手数料は、売却金額に
よって上限額が定められています。

200万円以下:売買価格の5%+消費税
200万円超~400万円以下:売買価格の4%+2万円+消費税

400万円超:売買価格の3%+6万円+消費税

例えば400万円で売却した場合、
仲介手数料は400万円×4%+2万円+消費税(10%)で
19万8000円となります。

1,000万円で売却した場合は1,000万円×3%+6万円+消費税(10%)で
39万6000円となります。

一般財団法人 土地総合研究所が平成27年に行った
「不動産業についてのアンケート調査」によると、
80%以上の不動産業業者が法律上の上限額を
手数料金額として設定していると回答しています。

「上限金額」ですので、もちろんそれよりも安い手数料を
設定するのは不動産会社の自由ですが、
実際には多くの不動産仲介業者が法律上の上限金額を
手数料として設定しています。



仲介手数料の支払い時期や支払わなくてもいい場合とは


仲介手数料の支払いは、売買契約成立時に半額を支払い、
売却金決済と物件の引き渡しが完了した時点で
残りの半額を支払うのが一般的です。


支払いのタイミングに関しても決まりがあるわけでは
ないので、仲介業者との話し合いによって、
契約時や引き渡し完了時に全額払いでも問題ありません。


ただし、前述した通り売買契約が成立したとしても、
その後契約が介助になる可能性もあるので、
半額は取引完了後の支払いとしていた方が安心です。


また、仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生します。


仲介業者へ仲介を依頼しても買主が見つからなかった場合は
もちろん、売買契約はしたものの買主の住宅ローン申請が
通らなかったなどの理由で契約解除になってしまった
場合なども、仲介手数料を支払う必要はありません。


仲介業者を通さずに自分で買主を探し、
直接売買契約を結んだ場合も仲介手数料は発生しません。





まとめ


家の売却時は、売却金額が入ってくるだけでは
ありません。不動産仲介手数料や印紙代、
抵当権抹消登記費用といった各種費用や税金がかかり、
売却によって利益が出た場合は譲渡所得税も必要です。

家の売却時に大きな金額となるのが不動産仲介手数料。
売買価格に応じて請求できる上限金額が定められています。
実際は手数料として上限金額を設定している不動産仲介業者が多く、
仲介手数料の相場=上限金額となっています。
仲介手数料は売買契約の成立時に半額、
物件引き渡し完了時に残額を支払うのが一般的です。
売買契約が成立して初めて発生する手数料ですので、
契約に至らなかった場合や、
仲介業者を通さずに買い手を探した場合などは
仲介手数料の支払いは必要ありません。
 



私共イエステーション酒田店では不動産に関するご相談を
全て無料で対応しています。


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2019-11-10 18:23:48

家の査定で高く売るコツ!タイミングや注意点は?

 

こんにちは!
イエステーション酒田の佐藤です。

家を売却するためのステップとして一番最初に
行うのが、家がいくらで売れるのか調べる『査定』。
せっかく売るのであれば少しでも高く売りたいですよね。

今回は家の売却時の「査定」についてお話します。
家を高く査定しもらうためのおすすめ時期や流れ、
コツなどをご紹介させて頂きます。



家の査定前にタイミングや流れを知ろう!


査定とはあなたの家が一体いくらで売れるのか、
プロの目で判断することです。
家を売りたいと考えている方はまず、
査定をしてもらうことが必要です。

査定を行うタイミングとしておすすめなのは
2~3月の引っ越しシーズン!
4月の就職や進学などに向けて引っ越しが多い
時期なので、家を探している人も多いです。
需要の高い時期であれば、
多少高い価格設定をしても売れやすいです。

査定を依頼するまでのカンタンな流れを4ステップでご紹介します!



【1】家の売却価格の相場をまずは自分で調べてみる。


いきなり不動産会社へ査定を依頼しても
その査定結果が適正なのかどうか判断できませんよね?
そうならないように、まずは自分で情報を
集めて相場を把握しましょう。

不動産情報サイトや住宅情報誌、近所の不動産の
チラシや看板などで「このエリアの同じような
家や土地はどのくらいの価格で売りに
出されているのか」を見てみましょう。

時期や周辺環境の変化によって相場は常に
変動しますので、最新の情報を確認することが大切です。



【2】売りたい家の情報をまとめる。

家の築年数や広さ・間取り・構造といったスペック的な
ものから、最寄り駅までの距離・周辺環境といった
生活のしやすさまで、査定の判断材料となり得る情報をまとめておきます。

権利書や登記済証、固定資産税の書類なども
必要となりますので整理しておきましょう。




【3】まずは机上査定で一斉査定を。

机上査定とは、家の情報や近隣の販売相場、
成約事例、公示地価などのデータを元に行う査定です。
実際の物件の確認は行わないので少し大まかな
査定となりますが、申込も簡単で結果が出るまでの
時間が早いのがメリットです。

不動産情報サイトから複数の不動産会社へ、
一斉査定を依頼することもできます。
まずは大まかな価格を確認してみましょう。



【4】現地確認を伴う訪問査定。


複数の不動産会社で査定を行った後には、
特定の不動産会社をピックアップして
訪問査定を依頼しましょう。
まずは実際に家を訪れて、家の状態や周辺環境など
データだけではわからない部分を確認します。
そのうえで査定を行うので、かなり具体的な
査定金額を出すことが可能です。



家の査定はどこを見られる?高く売るコツは?

訪問査定で家をチェックする時には「物件状態」
「生活のしやすさ」「立地の利便性」などを中心に
色々な部分をチェックします。

 



特によく見られるポイントはこちら!



立地や周辺環境

家が建っているエリア全体の相場もそうですが、
家から最寄り駅の距離、スーパーや病院などの
生活のための施設が近くにあるか、
生活利便性はどうかなどをチェックします。

 

方角、日当たり

家や窓の方角、リビングや庭の日当たりなども
現地確認をしないとわからないポイントです。
マンションの場合は階層や角部屋か
どうかも査定ポイントですね。

 

広さ、間取り、生活動線

広さや間取りは事前の情報で確認出来ていても、
実際に部屋に入った時に広く感じたり
狭く感じたりする場合があります。

また使いやすい生活動線になっているかどうかも重要です。

 

水回りのキレイさ

台所や浴室、トイレなど水回りが
古いのは大幅なポイントダウンにつながることも。
最新式にリフォーム済みだと査定額もアップします。

査定額アップのためのポイントについてはこちらでも詳しくご紹介しています!

 
家を早く高く売りたい!お得に売却する方法とは?




高く売るコツは査定後の家の準備がカギ!



査定が住んで家の売り出しを開始したら、
次は購入希望者が実際に家を見に来ることになります。
これを「内覧」と言います。

不動産会社が査定で家の売却価格を出していたと
しても、実際に家を買うのは不動産会社ではなく購入者です。

内覧の際にはこんな部分に気を付けてみてください。

・水回りの徹底的な掃除
・壊れている部分は直しておく
・不用品を処分してスッキリと整理整頓
・購入希望者には明るく気持ちの良い対応を


内覧での印象アップで、さらなる高価格での売却を目指しましょう!





まとめ


家を売るときにはまず査定を!
引っ越しシーズンの2~3月頃は査定額が
高くなりやすいタイミングです。

査定を行う前には、まずはインターネットや情報誌などで
相場感を確認します。自分の家の基本情報をまとめたら、
その情報をもとに机上査定を行い、その後訪問査定を
依頼するという流れが一般的です。

机上査定はインターネットで複数の不動産会社に
一括査定を依頼するサービスもあるので便利です。

訪問査定では立地や周辺環境、
家や水回りのの状態、生活のしやすさなどが
チェックされます。破損個所や汚れは事前に
修理、清掃しておくと査定額もアップしやすいです。

査定後は購入希望者が家を見に来る「内覧」が
行われます。
実際に家を買うかもしれないのはこの方です。
家を気に入ってもらって高い金額で
買ってもらえるように、家の整理整頓や
気持ちの良い対応を心がけましょう!
 

私たちイエステーション酒田は

不動産に関するご相談を全て無料にて対応しています。
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2019-11-07 18:44:37

家を売却したいのにローンが残っている!

売る方法や注意点とは

 

こんにちは!
イエステーション酒田店の佐藤です。

住宅ローンが残っている家は売却することができるのでしょうか?
答えは「OK」です。

ただし、住宅ローン返済中の家を売却する
ためには、売却時にローン残金を一括返済しなくてはいけません。

今回は、住宅ローンが残っている家の売却方法や
売却時の注意点についてご紹介します。




ローンが残っている家は売却できる?


住宅ローン返済中の家を売却することは可能です。
住宅ローンは30年近い長い期間をかけて
組んでいる方が多く、家を売却したいと
考えた時にはまだ住宅ローン返済中の人がほとんどです。

ただし、住宅ローンの残っている家を
売却するためには一つの条件があります。
それは、売却完了時に住宅ローン残金を
一括で返済し、家の抵当権を抹消すること!

住宅ローンを利用して家を購入した場合、
お金を借りた金融機関が家の「抵当権」を持っています。

抵当権とは、ローンの返済ができなくなった場合、
住宅を処分して返金に充てることができるという権利。
住宅ローンを一括で返済し抵当権を抹消することで、
ローン返済中の家も売却することができるのです。



住宅ローンの残金は返済可能?

売却前に把握する注意点

売却時にはローン残金を一括で返済しなくてはいけません。
残金を一括返済するお金は準備できていますか?

ローン残金の一括返済は売却完了時に行うので、
多くの方は「家の売却で得たお金」で
支払おうと考えるのではないでしょうか。

しかしここで注意したいことがあります!

・家の売却価格がローン残高を下回ることがある


・家の売却にはさまざまな費用がかかるため

「家の売却額=売却利益」とはならない


不動産は時間の経過とともに資産価値が
目減りしていくので、売却価格が住宅ローン
残高よりも安くなってしまうことは珍しくありません。
また、仮に住宅ローン残高と同じ価格で
売却できたとしても、住宅の売却には
さまざまな費用がかかるため手数料などを引くと
売却益はローン残高を下回ってしまうのです。


家の売却前には査定を行い、
家がどのくらいの価格で売れそうか、
手数料などを引いて、どのくらいの
利益になりそうかなどをしっかり確認しましょう。
売却益と貯蓄などを合わせてローンの
完済が可能と判断をしてから売却をするようにしましょう。




ローンを一括完済できないが、売却したい場合は



「家の売却利益+貯蓄」でもローン完済が
難しいがどうしても売却したい!という場合、
下記のような方法もあります。


住み替えローン

新しく住む家を購入するためのローンと
今の家のローン残高をまとめて借り入れする
ことができるローンです。

新しい家の購入費と現在のローンの残金が
一本化するので借入金額は高くなり、
その分審査も厳しくなる傾向があります。



クレジットカードなどの無担保ローン

一括返済に足りない分をクレジット
カードなどのローンを利用して用意する方法です。
家や土地などの担保を必要としない代わりに
利息が高い設定となっています。


任意売却

任意売却専門の不動産会社に任せて売却を行い、
住宅ローンの残金についてはその後分割して支払いを続けます。
ただし、任意売却を利用すると信用情報に事故情報が記載され、
その後の新しいローンやクレジットカードの
契約などができなくなる可能性があります。




競売(きょうばい)(けいばい)

これはローンを完済しなくても売れる方法というより、
ローンを完済することができずに
強制的に売られてしまう状態ですね。

住宅ローンの返済ができなくなると、抵当権を
持つ金融機関が家を強制的に売却されてしまいます。



まとめ

住宅ローンを返済中の家を売却することは可能です。
ただし売却完了時にローン残金を一括返済し、
抵当権を抹消する必要があります。
ローンが残っている家を売却する際には、
売却価格の査定を行って売却益での返済が可能か
事前にしっかり把握しましょう。

ローン残高以下の売却価格になることは
珍しくなく、売却には手数料などもかかります。
家の売却益と貯蓄でローン残金を返済できない場合は、
住み替えローンや無担保ローン、任意売却を利用して家を
売却することもできます。

任意売却を行うと新たなローンやクレジットカード
などの契約ができなくなる場合がありますので注意しましょう。
 

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2019-11-03 16:30:01

家を売却する時にかかる税金は?節税はできるの?


こんにちは!
イエステーション酒田店の佐藤です。

家を売却する際には色々な費用がかかりますが、
意外と見落としがちなのが売却時やその後にかかる税金です。

今回は家の売却でかかる費用の中でも
「税金」にスポットを当てて解説。

売却時に支払う税金や、翌年の確定申告が
必要なものまで詳しくご紹介します。

きちんと知れば怖くはございません。



家を売却する際にかかる税金とは?


家の売却時に支払う必要のある税金は下記の3つです。



①印紙税

不動産を売却する際の売買契約書には、
取引価格に応じて収入印紙を貼ります。
この時の印紙代は「印紙税」という税金です。

例えば取引価格が500万円を超え、
1,000万円以下のものに対しては10,000円の印紙税がかかります。
令和2年3月31日までに作成された契約書に関しては
軽減措置があり、5,000円となります。



②登録免許税

売却によって変更した所有者に合わせて不動産登記を変更するための費用です。

固定資産評価額に対して2%の税金がかかります。
こちらも平成31年3月31日までは軽減措置があり、1.5%となります。

令和3年(2021年)3月31日まで2年延長されました。


③消費税


売却のために仲介業者などを利用した場合、
仲介業者に支払う手数料には消費税がかかります。

これは普通の買い物などと同じですね。

消費税に関して付け加えると、マイホームではなく
自分の仕事に使っていたり、賃貸していた家を売却
する場合には売却価格は事業売上として課税対象となります。
ただし、一定額(1,000万円)以上の課税売上高がない場合は
納付義務はありません。

また、個人がマイホームや別荘を売却した場合も
消費税の納付義務はありません。



家の売却後にかかる税金とは?


家を売却した結果、購入費用などを差し引いて
利益が残った場合は所得税(不動産譲渡所得税)や住民税がかかります。

課税譲渡所得=売却額-購入価格-譲渡費用



購入価格には建物(建物部分に関しては経年劣化を
含めて減価償却分が控除されます)や
土地の購入代金をはじめ、購入時の仲介手数料や
登録免許税、印紙税など購入するためにかかったすべての費用が含まれます。


譲渡費用に関しても同じく仲介手数料や測量費など全ての費用を含みます。


不動産の正確な購入価格が不明な場合は、
売却価格の5%を概算取得費として計算します。

実際の取得費より低くなってしまう事がほとんどなので、
不動産を購入した際の書類などはきちんと保管しておくことをお勧めします。

算出された課税譲渡所得に対して、不動産の所有年数に合わせた税率をかけて税額が決定されます。

【所有期間が5年を超える場合】所得税:15% 住民税5%
【所有期間が5年以下の場合】 所得税:30% 住民税9%

また、平成25年からは「特別復興所得税」の徴収も行われています。
税率は所得税額の2.1%です。

極端な話、所有期間が5年未満の不動産を売却すると
売却利益に対して合計41.1%(´·ω·`)

もの税金がかかる場合があるのです!




売却後の確定申告で受けられる特別控除

売却利益に対する所得税や住民税を納めるためには、
売却の翌年に確定申告をする必要があります。

正しく確定申告をすれば、条件によっては
特別控除を受けられる場合があり、
所得税や住民税が安くなる可能性がございます。


主だった控除などをご紹介します。


居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例


マイホームを売却した場合、所有期間に関わらず
譲渡所得から3,000万円までは非課税となります。
自分が住んでいた家であること、今住んでいない場合は
住まなくなってから3年以内の売却することなどの条件があります。

購入費用や譲渡費用を差し引いた譲渡所得が
3,000万円を超えることはそうそうありません。
マイホームを売却した場合はほとんど
非課税になると言ってもいいのではないでしょうか。

ただし、同じ年に住宅ローンで家を新しく購入したとしても、
所得税控除を受けられる「住宅ローン控除」とは重複併用できません。



居住用財産売却による軽減税率の特例


10年以上所有しているマイホームを売却した
場合には一定の条件の元、軽減税率が適用されます。

これは前述の3,000万円の特別控除と併用することが
でき、譲渡所得から3,000万円を差し引いた金額に
対して計算されます。


【課税譲渡所得6,000万円までの部分】所得税:10% 住民税:4%

【課税譲渡所得6,000万円を超える部分】所得税:15% 住民税:5%





一定の要件を満たした上で住み替えのためにマイホームを
売却した場合、売却価格から新しい家の購入価格を引いた金額に対して税金が計算されます。

こちらは3,000万円の特例、軽減税率の特例と併用することはできません。



家を売却して赤字になってしまった場合


売却によって赤字になってしまった場合、
給与所得などその他の収入に対する所得税が
4年間にわたって控除されます。

売却利益が出なかった場合もきちんと
確定申告を行うことで、節税につなげられるのです。






まとめ


①家を売約する際には売買契約書に貼る印紙代【印紙税】、
不動産登記の変更費用【登録免許税】、
仲介業者に支払う手数料には【消費税】がかかります。
また、マイホームではなく事業用に使っていた家を
売却する場合は消費税を納めなくてはいけない場合があります。


②家の売却後には、売却価格から購入費用と譲渡費用を
差し引いた売却利益(譲渡所得)に対して不動産譲渡所得税と
住民税がかかります。
税率は所得期間によって変わり、5年を超える期間の場合は
所得税15%住民税5%、5年以下の場合は所得税30%住民税9%となります。


③不動産譲渡所得の所得税や住民税は翌年の確定申告で申告する
必要があります。条件によっては税金の控除を受けられますので
確定申告はしっかり行いましょう。
特にマイホームを売却した場合は所有期間に関わらず、
売却利益から3,000万円までは非課税となる特別控除が適用となります。
 

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2019-10-11 11:37:21

鶴岡市美原町

リフォーム済住宅 オープンハウスのお知らせ





 

10月19(土)日・20日(日)

【戸建】鶴岡市美原町 1,499万円 
10:00~16:30


※この日時 以外でも承ります。まずはご相談ください!
詳細な物件情報はこちらから!




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2019-09-30 19:22:16

不動産会社の選び方や家の売却にかかる費用

 

 

こんにちは。イエステーション酒田店佐藤です。

 

家を早く高く売るために欠かせないのは
信頼できる不動産会社を選ぶことです。

家を売却したいと思っても、自分だけで
購入者を探して売却を進めるのはなかなか難しいものです。

また、売却価格だけでなく、売却にかかる費用についても
しっかり確認することが大切。
ポイントを押さえて早く・高く家を売却しましょう!


Ⅰ不動産会社の選び方のポイントは?

信頼できる不動産会社を選ぶポイントは下記の3点です。

・親身になって話を聞いてくれるか.
・売却したい家があるエリアでの実績や
知識が豊富にあるか。
・相場に合った売却査定額を提示して
くれるか(高すぎない、安すぎない)

大手不動産会社なら実績が豊富で信頼性が
高いですが、それがすべてではありません。

物件があるエリアでの実績や知識を持ち、
こちらの気持ちや事情をしっかり聞いて
考えてくれる誠実な不動産会社を選びたいものですね。

インターネットで複数の不動産会社様を
比較検討するのも一つの方法です。

ネット上で無料査定を依頼することもできるので、
思い当たる不動産会社がない場合は一度利用して
相場感を確かめてみてもいいかもしれません。


私たちイエステーション酒田店では

不動産売却に関するご相談を

全て無料で対応しております。


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どんなことでお気軽にご相談ください!


Ⅱ家の売却にかかる費用は?

家を売却する時にかかる主な費用についてご紹介します。


①仲介手数料

不動産会社と契約して購入希望者を仲介して
もらった場合にかかる費用です。

宅地建物取引業法により取引価格ごとに
上限が定められていて、売買契約が成立
しなかった場合は支払う必要はありません。

売買価格が400万円を超える場合は「
取引価格×3%+60,000円+消費税」が上限となります。



②印紙代

売買契約書には取引金額に応じた金額の
印紙を貼らなくてはいけません。

例えば1,000万円を超え5,000万円以下の
取引の場合は10,000円の印紙が必要です。
(令和2年3月31日作成までの軽減措置適用後の税額)


③登記に関わる費用

住宅ローンが残っている物件の場合、金融機関が
抵当権(ローンが返済できない場合に土地や建物を
担保にする権利)を設定しています。

売却時にはローンを返済して抵当権を抹消する
必要があり、抵当権抹消登記費用として不動産であれば
1件1,000円、土地と建物であれば2,000円かかります。


④譲渡所得税 住民税

売却価格から購入代金と売却費用を引いても
利益が残った場合には、その利益金額に対して
譲渡所得税という税金がかかります。
売却した家の所有期間によって税率の軽減や免除があります。

譲渡所得税は売却翌年の確定申告で申告しなくては
いけませんが、現在の不動産事情では
売却益が出ることはそう多くはありません。


⑤その他


売却前のハウスクリーニングやリフォ―ム、
売却後には引っ越し費用などが発生します。





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